上場は01年の2銘柄から、02年に4銘柄、03年も4銘柄にとどまっていたが、04年には5銘柄、05年には13銘柄と増加、06年には12銘柄にものぼった。08年3月末時点のREIT銘柄は42に達した。種類も多様化した。01年上場の日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人の2銘柄はオフィスビル運用型だった。03年にはショッピングセンターなど商叢施・設で運用する日本リテールファンド投資
REIT、種類と投資家の多様化... の続きを読む
歩掛りについては、各種の権威あるデータがあり、市販されている。建設会社では必ずこれを持っているが、だからといって、安心してはならない。歩掛りというものは、これらのデータを参考にはするものの、実際に使うときには、自分なりの歩掛りの考え方をもっていなければならない。いろいろな会社や現場から収集されたものの平均の歩掛りは営業用の見積りや概算には役に立つが、自分の現場で使おうとするときには、なかなか使えな
自分なりの「歩掛り」をつかもう... の続きを読む
フローリングの手入れの一つとしては、ワックスがけをして、表面を保護する方法があります。ワックスというと、昔から使われているケントクなどのロウタイプのワックスがあります。ただこれは塗ってからのから拭きが大変で、しかも滑って危険です。液状で塗って乾かすだけですむ樹脂系ワックス床ピカピカ（ジョンソン）オール（リンレイ）などはから拭きが不要で、しかもロウタイプより滑りにくいのが特徴。樹脂膜ができるので、普
ニス塗りとワックスがけ、どちらが有効？... の続きを読む
素人にはなかなか判断のつきにくい「三流建築」のマンションだが、一発で見抜ける三流物件が「高さ45m以内・15階建」というものだ。マンションの高さには建築基準法上、31m、45m、60mと高さに節目がある。高さが高くなるほど規制が厳しくなり、工事費がアップするのだ。31m（または、10階建て）以上の高層建築物は消防車のはしご車の高さの一般的な限界点が31m程度であることから、非常用エレベータなどを設
「三流建築」のマンション... の続きを読む
自動車や繊維、商社など他業種の企業がつくる企画開発会社、大手不動産会社あるいはこれらが設けるデベロッパー関係企業、設計事務所、弁護士など土地関係の法律に明るい人たちがつくる会社等々数えあげればキリがないほどの多くの競争相手がいる。これらの企業のノウハウ以上のサービスをして、なおかつ建設業のメリットもない。もし、この競争に負ければ、あなたの会社あるいは建設業は、企画した事業者の指示した範囲の中で施工
重視されていくTQCという考え方... の続きを読む
在来木造住宅における木材の骨組み（柱・梁）を鉄骨に代え、在来の材料（木材など）で仕上げられた壁を工場生産のパネルに代えたものと考えればわかりやすい。この軸組方式は、柱や梁の配置で間取りが決められるため、設計の自由さや敷地対応性はパネル方式に比べて高い。また、軸組みに用いる鉄骨、壁に用いる壁パネルなどは工場生産されているので、在来木造住宅に比べると現場施工率は高いが、ただ、パネル工法のプレハブに比べ
在来木造住宅における木材の骨組み... の続きを読む
不動産の投資とは、すなわち、「場所」を買うことなのに、こんな基本的なことを忠実に実行している人も意外と少ない。もちろん、リゾート物件などは、週辺の自然環境、眺望の良き、その他の快適さなどによって価値は違ってくるし、購入する人の趣味性もあって一概には括れないが、それでも現状、リゾート物件として人気のあるもの、換金性のあるものは、都心からの交通の便の良いものに限られている。交通の便の悪い地の別荘やリゾ
不動産の投資とは... の続きを読む
変動金利型は市中の金利動向によって適用金利か変わり、返済額も変化するローンである。金融機関からみれば調達金利と融資金利の利ざやを一定に保つことができるので、最も安心して貸せるローンということができる。調達金利が1％のときに、2％で融資すれば1％の利ざやをとることができる。その調達金利が1.5％に上がれば、固定金利型だと利ざやは0.5％に縮小するが、変動金利型であれば自動的に融資金利を2.5％に引き
利息分と元金分を調整して対応する... の続きを読む
本来、工務店が負うべき責任を建築主に負わせて、設計士はアシスタント役になるという「オープンシステム」というものは、考えてみれば設計上にのせられているような感じがしてならない。いくら価格が見え易くなったとしても、それでは「木を見て、森を失う」の類になってしまう。価格が見え易いということも大事だが、満足できる住み心地を得られなければ、何のために家を建てるのかわからなくなってしまう。それにもかかわらず、
「安上がりに家が建つ」という提案... の続きを読む
仕上げ材とは建材などの表面を覆うカバーリング材のことで、外壁でいえば、吹付けやタイル張り、サイディングなどがあります。ここでは、特に内部の仕上げ材についてお話ししましよう。内部の仕上げ材といえば、天井はクロス張りかペンキか、壁はクロス張りか板張りかペンキかといったことです。これら仕上げ材の種類を少なくすると、ずばりローコスト化か可能になります。その最大の理由は施工費、つまり手間賃の節約になるからで
仕上げ材の不統一はコストを上げる... の続きを読む
借り換えには抵当権を設定するための登記費用や新たにローンを借りるための保証料などがかかります、借り換えの際には、諸費用を借入額に上乗せして融資してくれる銀行もありますが、借り換え費用は現金で支払うのが最もおトクです。たとえば3年前に3年固定・適用金利１％で3000万円を35年返済で借りた人が、32年返済で借り換えするケースでは、借り換え費用は約77万円。借り入れから数年で借り換えする場合は、購入時
借り換えにかかる諸費用は、現金で支払うのが最もトク... の続きを読む
まだ購入する土地が決まってない人も、一度見ておくといいでしょう。ためしに自宅近辺を調べてみたら、公道だと思っていた道路が実はそうじゃなかった新たな事実が判明したり。「土地って見た目だけじゃ判断できない」と実感できるはずです。ちなみに、「必要な建築制限を調べる」というのは、「その場所に家を建てていいのかどうか」のチョー基本的なことから、「高さの制限≒1階を店舗にするのはOKかNGか」などまで、とにか
土地は見た目だけでは判断できない... の続きを読む
借り入れ限度額の計算方法たとえば、月給四〇万円、ボーナス夏冬二回で二〇〇万円の人が、二・六五％の住宅公庫ローンを二五年で元利金等払いで借りようとする。その場合、（1）四〇万円×一二カ月十二〇〇万円＝六八〇万円、六八〇万円÷二一＝五六万六六〇〇円（百円以下切捨て）、（2）五六万六六〇〇円÷五＝一一万三三〇〇円、（3）横軸当初一〇年間の二・六五％を下にたどって行き二五年のところ四五六二円、（4）一一万
家購入を検討する段階では、細かさは必要ない... の続きを読む
友人を夏休みの計画をしていました。キャンプもいいし、温泉もいいな、海辺でBBQとかして盛り上がって・など、計画すればするほどいろんなことがしたくなるものです。そんなとき、雑誌に「レンタル別荘」というものを見つけました。写真に載っていたのは、白い壁で3階建て、海沿いに立っていて、別荘の象徴みたいな建物でした。「どうせ、レンタル料も高いんだろ」と半ば諦めていましたが、レンタル料を見てびっくり。少々高め
レンタル別荘で夏休みを過ごしました... の続きを読む
子供達が独立したので、今まで住んでいた一戸建てを売却、住みかえをすることにしました。今は不動産ももちろんですが、世の中全体的に不景気なので家がきちんと売れるかが心配でした。そこで、何件か不動産屋さんをまわって安心して任せられそうな営業の方を見つけることにしたのですが、これがなかなか大変で。不動産屋さんによってももちろんですが、どちらかというと営業の方個人の人柄が全然違うので、私たち夫婦の話をきちん
不動産売買は営業の腕次第！？... の続きを読む
会社としてよりきめ細かなM&Aについての相談ニーズを満たそうとするには、従来のように主幹事証券に一任してしまうだけでは、必ずしも満足な結果が得られないばかりか、各種サービスが有料化されている中で、相応の資金負担を余儀なくされます。そのような状況を勘案すると、同じ有料であれば、経験やノウハウが多く、幅広い相談に対応可能な株式公開コンサルタントを選択する方が、結果として費用対効果が高いケースも多いと思
M&Aについての相談ニーズを満たそう... の続きを読む
江戸時代の池袋は、当時の都心（日本橋）からは離れた、近郊農業地帯であった。池袋駅の開業は明治３６（１９０３）年。その後、大正３（１９１４）年に東武線が、翌４年には西武線が営業を開始した。駅の西側には東武百貨店、東側には西武百貨店があり、一大商業エリアを形成している。川越街道を擁する道路交通の要衝でもある。戦前の池袋駅前というのは、西武百貨店の前身である武蔵野デパート、立教大学、巣鴨監獄（後の東京拘
混沌とした街だが再開発地区に注目... の続きを読む
通勤、通学のために定期券を購入する時、6カ月分の定期券の方が1ヵ月分の定期より高いのに、なぜ6ヵ月分の定期券を買うのでしょうか？当然6ヵ月分の方が、割安でお得だからです。家も同じです。20年くらいしか持たない普通の家の方が建築費は安くつきます。けれど50年100年という寿命を持った家の方が、建築時に多くの費用がかかっても、結果的には割安になります。光熱費でも、月に3万円違うと、30年で1080万円
あなたの定期券は何カ月？高いほうが結局割安... の続きを読む
金融機関は、業務を行うにあたって一定以上の自己資本比率を求められる。同じ貸し出しでもリスクウエートという計算方法があり、一般貸出でも何段階かに分けられて、住宅ローンは貸出額に対して半分程度となっている。これがファンド向けは非常に高い。そのため、多くの金融機関は貸出債権をオフバランス（バランスシートから削除）することで、実質的に自己資本比率に関係ない収入を得ている。その手段として貸出債権の証券化が行
目先の収益重視へのしっぺ返し... の続きを読む
不動産ファンドや不動産証券化は、実物不動産を有価証券に化体させ、二つの流通市場を創造した。つまり、実物不動産または不動産信託受益権の流通市場に、それらを小口化（有価証券化）した流通市場を新たに発生させたわけである。これによって、価格が数百億円もする不動産では買える者はごく一部しかいないのに対し、一口が数十万円であれば一般の個人投資家でも実質的な不動産運用が可能になることを証明した。しかし、ここで注
個人投資家の不動産運用を可能にした証券化... の続きを読む
客に取り入って食い繋いでいる営業マンは、すべてにおいて貪欲でもある。契約をした自分の客ならまだしも、折衝中であるとか、もしくは競合他メーカーと契約をしてしまったような人にでも紹介を無心する。さらにその対象は客だけではない。住宅金融公庫の申込書を普段から持ち込む金融機関の融資レディーにも情報提供を迫る。あくどい奴になると、こういった金融ギャルといい仲になって、住宅建築の意思がある客のリストを流しても
客はもちろん金融機関の行員にも情報提供を迫る... の続きを読む
物件を見学し、購入したい物件が決まったら、仲介会社に「購入申込書」を提出します。仲介会社はこの申込書を売主に提示し、価格や引き渡しロなどを調整し、契約の段取りを進めます。購入申込書は買主の購入意思を明確にするものであって、法的な拘束力はありません。ですから、仮に契約に至らなかった場合でも、ペナルティを課されることはありません。契約内容がまとまったら、取引内容や条件、物件の現況など重要事項について宅
購入の申し込みから引き渡しまでのスケジュール... の続きを読む
何十戸、何百戸という集合住宅にはいろいろな事情を抱えた人が住んでいる。家族が病気で毎月多額の治療費が必要な人がいれば、子供の大学進学でここ何年かは家計を倹約したい人もいるし、リストラ解雇で失職中の人だっているかもしれない。置かれた状況や考え方の違う人を束ねて四分の三以上の同意を取りつけるのは容易なことではない。賃貸に出している人が多いマンションでは、所有者と連絡を取り合うだけでも一苦労である。大規
行き着く先はスラム化... の続きを読む
トイレで読書をされる方って結構多いですよね。漫画を読んだり、小説を読んだり、その人それぞれの愛読書があると思います。私のトイレでの愛読書は「賃貸情報誌」なんです。昔から賃貸情報誌を見るのが好きで、新聞に挟まっている新築マンションの広告や一戸建ての広告を取っておいて、トイレで見たりしています。現在住んでいるマンションに不服はありませんが、いろんな間取りや、そのマンションの情報を知るのが好きで読んでい
トイレでの愛読書は賃貸情報誌... の続きを読む
袋棚と言うものがあります。特に中古一戸建てに多く、天井付近や床の近くに設置されている棚の事をいいます。たいていは押入れの上に作られ、押入れの扉と同じ枚数が作られます。しかし、この戸棚を有効活用するのはかなり難しいです。何せかなり高い場所にあるので使いにくく、めったに出さないものをしまっておくくらいしか使い道がありません。屋根裏に近いため埃もかぶりやすく、収納するときはそのための対策も必要です。これ
中古一戸建てにある袋棚とは... の続きを読む
海外には面白い建物がたくさんあって、中でもホテルは興味深かったです。よくテレビでも紹介されているのがカナダにある「アイスホテル」。その名の通り全部氷でできているホテル。ベッドからテーブルからイスまで。レストランも使われているコップも全て氷。イベントとかではなくちゃんとした宿泊施設というからびっくりです。それと似た感じのホテルがイギリスにある「砂のホテル」。同様に全て砂・砂・砂…。ホテルの正面は立派
海外の面白い建物特集（ホテル偏）... の続きを読む
さまざまな要素が混在しているほうがいい。それは住民でもそうで、職業も収入も年齢もできるだけ多種多様なほうがいい。複雑な要素が絡まりあわないと変化も成長も生まれてこないからだ。複雑さをもたらすものとして、大事なのが、すでにその土地にあるものである。建物を建てるときに、今は簡単にブルドーザーを入れて、真っ平らな更地にしてしまうが、それではニュアンスは生まれない。ゼネコンやデベロッパーの悪い癖で、すべて
複雑であるほうがよい... の続きを読む
ハウスメーカーの利益についてお話しましょう。みなさんは、ハウスメーカーが１棟の注文住宅を建設したときの利益を、ご存じでしょうか。これを聞くと、かなり驚かれるかと思います。一般的に、販売価格の5〜6割がハウスメーカーの利益となっています。実際の住宅の価格は、売り値の3〜4割ほどです。大半のハウスメーカーは、まず工場で生産した材料に、売り値の2割の利益をのせて本社に売ります、次に本社が本社経費の2割を
ハウスメーカーの利益はどのくらい... の続きを読む
町の不動産屋が大家にしている、町で不動産を所有している人たちというのは実際にはどんな人たちなのでしょうか。けっしてギャンブラーのように相場を張っている人たちではなく、町中にひっそりと暮らし、自らの持つマンションやビルなどを町の不動産屋に管理を任せている、地味な存在の人たちです。町の不動産屋が、世間一般の不動産屋のイメージとはまったくかけ離れた人たちであるのと同様に、町の不動産を所有している人たちも
町の不動産屋の相手としている大家はどんな人... の続きを読む
土地を貸しているとき、借地人が立ち退かないため、土地を売りたくても売れないということがよくあります。借地人としても、多額の立ち退き料をもらって借地を返還すれば譲渡所得が発生し、税金がかかるわけですから困るのです。これにはいい対策があります。この対策が交換の要件を満たしているかどうか検討してみましょう。（1）同種の資産であるかどうか。土地（底地権）と借地権は同種の資産となりますのでこの要件は満たして
底地と借地権の交換は地主、借地人ともにトクをする... の続きを読む
実態としては、すべての経済活動に国が関与する社会主義的な国家であろうとも、日本は一応民主国家であらねばならない。地価に直接、国が関与、干渉することはできない。そこで登場したのが、不動産鑑定士という第三者が地価を調査し、鑑定し、評価するというシステムだった。そこで、地価コントロールをはかる一連の流れの中で、1969年（昭和44年）『地価公示法』が公布される。この後に続く『国土利用計画法』『土地基本法
土地本位制国家における地価上昇の神話化... の続きを読む
不動産業界は目先の利益だけに惑わされ、「戦術あって戦略なし」といわれることが少なくない。つまり、長期的な戦略の上に立って戸別の戦術を練り上げていくのではなく、当面の売上げをいかに立てるのかといった戦術しか持っていないというわけである。しかも、その戦術たるや、強引な電話セールス、訪問販売といった手法がいまも根強い力を持っている。かつては、マンション専業大手でも、新入社員を椅子に縛りつけて、右手に電話
「戦術あって戦略なし」の販売手法... の続きを読む
東京圏は一九八〇年から数年間は人口の流入が激しくなって、その後のバブル崩壊以降は、次第に少なくなっている。逆に、地方圏の場合には、東京圏とはまったく異なる動きを示していて、八〇年からの数年間は、地方圈から東京圏へと人口の移動が生まれている。九〇年のバブル崩壊直後は、数年間、地方圏への流入が続いた。しかし、九五年頃から、東京圈への人口流入が再び始まり、逆に地方圏は流出が激しくなっていた。これらの一連
人口の移動は景況を反映する... の続きを読む
９２年を基準として、その後のそれぞれの賃料の推移を比較してみると、オフィス賃料は市場の需給状況をよく反映した形で賃料の調整が行われていて高止まりしていることがわかる。が、賃貸マンションの賃料はわずかに下げているだけ。実際には、郊外や駅から遠い場所など土地が悪かったり、設備の条件の劣るアパートやマンションは、家賃は下げていなくても空室は増加している。それでも家賃の調整はオフィスに比べ小さいし、そのス
下落傾向に歯止めがかかることは難しい... の続きを読む
三階建て住宅を建てる場合には、はたして建替えをしようとする場所に三階建て建築は可能か、可能とすればどんな三階建てが建てられるか、といったことを充分にチェックしておきたい。また、三階建てにすると、今までの一〜二階の住宅にはなかった住み方も必要になってくる。たとえばセキスイハイム〈スカイワード〉では、二階がパブリック−スペース（居間、食堂、台所など）、一階と三階が個人部分というつくりになっている。一階
形態、間取りもチェックを... の続きを読む
以前は、住宅といえば平屋だったから、階段を家で使うことはまずなかった。もちろん実際には屋根裏というのがあったが、そこを使うのは元気な成人だけだといってほとんど差し支えなかったから、建築設計者が自分の持つひととおりの常識にそって住宅をつくっておいても、なにも問題は生じなかった。それを如実に示すのが、建築基準法施行令における住宅階段に限っての例外規定で、そこでは踏み面一五センチ以上、蹴上げ二三センチ以
住宅階段の安全性... の続きを読む